Οι 15 αλλαγές στην φορολογία ακινήτων και εισοδημάτων

Μεγάλες ανατροπές στην φορολογία των ακινήτων και των εισοδημάτων σηματοδοτεί η νέα χρονιά. 

Ενιαίος φόρος ιδιοκτησίας ακινήτων, αυτοτελής φορολόγηση για κάθε πηγή εισοδήματος, ενιαία αντιμετώπιση των κερδών από επιχειρηματική δραστηριότητα, φόρος υπεραξίας μετοχών και ακινήτων. 

Αυτές είναι μόνο μερικές από τις αλλαγές που θα επηρεάσουν τα εισοδήματα των πολιτών τον επόμενο χρόνο. Το 2014 θα είναι χρονιά νέων φόρων, καθώς το σύνολο των φορολογικών εσόδων προβλέπεται στον Προϋπολογισμό ότι θα αυξηθεί κατά περίπου 1,2 δισ. ευρώ, αλλά με τα έσοδα από την άμεση φορολογία επίσης να αυξάνονται κατά περίπου 1,7 δισ. ευρώ. Οι αυξήσεις αυτές θα είναι αποτέλεσμα των παρακάτω αλλαγών στη φορολογία:

Ενιαίος Φόρος Ακινήτων

Από το νέο έτος έρχεται ο ΕΝΦΙΑ, δηλαδή ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων. Τυπικά, ο φόρος αντικαθιστά το Έκτακτο Τέλος Ακινήτων, το γνωστό «χαράτσι», και τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας. Επί της ουσίας όμως, διατηρεί και τους δυο αυτούς τύπους φορολόγησης, ενώ διευρύνει και την φορολογική βάση με την επιβολή για πρώτη φορά φόρου και στις εκτός σχεδίου εκτάσεις. Ειδικότερα, με τον ΕΝΦΙΑ:

1. Θεσπίζεται φόρος ανά τετραγωνικό για τα κτίσματα (κατοικίες, επαγγελματικά ακίνητα κ.λπ.), χωρίς αφορολόγητο όριο. Ο φόρος θα υπολογίζεται με συντελεστή 2 έως 13 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ανάλογα με την τιμή ζώνης στην οποία βρίσκεται το ακίνητο. Με βάση αυτόν τον τρόπο φορολόγησης, επέρχεται μια μείωση της επιβάρυνσης σε σχέση με το υφιστάμενο «χαράτσι» κατά 4% έως 21%, ανάλογα με την περιοχή στην οποία βρίσκεται το ακίνητο. Οσο μεγαλύτερη είναι η τιμή ζώνης, τόσο μικραίνει η μείωση της επιβάρυνσης σε σχέση με το «χαράτσι».

2. Επιβάλλεται και πρόσθετος φόρος τύπου Φόρου Ακίνητης Περιουσίας στους φορολογουμένους που έχουν ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας άνω των 300.000 ευρώ σε ατομική βάση, με συντελεστές που θα ξεκινούν από 0,1% και θα φτάνουν έως και το 1%. Στον φόρο αυτό περιλαμβάνονται όλα τα κτίσματα και οι εντός σχεδίου εκτάσεις και απαλλάσσονται οι εκτός σχεδίου και οικισμού εκτάσεις.

3. Διευρύνεται η φορολογική βάση, καθώς εφαρμόζεται φόρος ακινήτων, κατ΄ αποκοπήν ανά στρέμμα, και στις εκτός σχεδίου εκτάσεις, όπως είναι τα χωράφια, τα αγροτεμάχια, οι δασικές εκτάσεις κ.λπ. Ο φόρος θα υπολογίζεται με συντελεστή 1 ευρώ ανά τετραγωνικό και θα αυξομειώνεται ανάλογα με τα χαρακτηριστικά κάθε έκτασης, όπως είναι η χρήση της, το αν είναι αρδευόμενη, αν είναι δασική κ.λπ. Με παρεμβάσεις που έγιναν το τελευταίο διάστημα πριν από την κατάθεση του σχετικού νομοσχεδίου και μετά την αντίδραση των βουλευτών της περιφέρειας, απαλλάχθηκαν από τον φόρο τα αγροτοκτηνοτροφικά κτίσματα, όπως μαντριά, αγροτικές αποθήκες και στάνες.

4. Ο φόρος στα οικόπεδα θα υπολογίζεται με κλίμακα η οποία θα ξεκινά από τα 0,003 ευρώ έως και τα 9 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Με βάση αυτήν την κλίμακα, ένα στρέμμα εντός σχεδίου εκτάσεων θα βαρύνεται με φόρο από 3 ευρώ έως 9.000 ευρώ, ανάλογα με την περιοχή στην οποία βρίσκεται το ακίνητο.

Παραδείγματα

Φορολογούμενος έχει στην κατοχή του διαμέρισμα 100 τετραγωνικών, 8ιετίας, στον Χολαργό. Ο φορολογούμενος αυτός πληρώνει το 2013 ΕΕΤΑ («χαράτσι») ύψους 510 ευρώ. Το 2014 θα επιβαρυνθεί με ΕΝΦΙΑ ύψους 448 ευρώ, δηλαδή θα καταβάλει 62 ευρώ λιγότερα. Αλλος φορολογούμενος έχει στην κατοχή του διαμέρισμα 90 τετραγωνικών μέτρων στη Γλυφάδα. Φέτος πληρώνει «χαράτσι» 1.124 ευρώ, ενώ το 2014 θα κληθεί να πληρώσει φόρο ακινήτων 1.111 ευρώ, δηλαδή 13 ευρώ λιγότερα. Να σημειωθεί ότι έρχονται επιβαρύνσεις, και μάλιστα σημαντικές, για όσους έχουν στην κατοχή τους κενά, ξενοίκιαστα και ημιτελή κτίσματα. Με βάση το σημερινό καθεστώς, οι ιδιοκτήτες αυτών των ακινήτων δεν καταβάλλουν «χαράτσι», καθώς τα μη ηλεκτροδοτούμενα κτίσματα απαλλάσσονται από τον φόρο. Με τον ΕΝΦΙΑ και τα μη ηλεκτροδοτούμενα θα επιβαρύνονται με φόρο. Έτσι, ο ιδιοκτήτης των παραπάνω διαμερισμάτων, στην περίπτωση που τα είχε κενά, χωρίς ηλεκτρικό ρεύμα, θα πληρώσει πλέον το σύνολο του φόρου.

Φόρος υπεραξίας – μεταβίβασης

Μια νέα επιβάρυνση περιμένει τους φορολογούμενους που θα προχωρήσουν στην πώληση κάποιου ακινήτου τους μετά την 01/01/2014. Έπειτα από αρκετά χρόνια επανέρχεται ο φόρος υπεραξίας ακινήτου, ο οποίος είχε θεσπιστεί με τη μορφή του αυτόματου υπερτιμήματος και το 2005 αλλά καταργήθηκε μερικά χρόνια αργότερα. Ενώ, όμως, επιβαρύνεται ο πωλητής, από το νέο έτος επέρχεται μείωση της φορολογικής επιβάρυνσης για τους αγοραστές, καθώς μειώνεται ο φόρος μεταβίβασης.

5. Επιβάλλεται από την Πρωτοχρονιά φόρος στην υπεραξία των ακινήτων με συντελεστή 15%. Ο φόρος θα υπολογίζεται στη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης του ακινήτου, χωρίς να υπάρχει κάποιος χρονικός περιορισμός τού πότε και του πώς αποκτήθηκε ένα ακίνητο, το οποίο θα πουληθεί μετά την 1/1/2014. Ως τιμή κτήσης και τιμή πώλησης ορίζεται αυτή που έχει αναγραφεί στα σχετικά συμβόλαια. Η διαφορά που προκύπτει μεταξύ των δύο τιμών αποπληθωρίζεται και εφαρμόζεται ένας μειωτικός συντελεστής έως και 40%, ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου πριν αυτό πωληθεί. Υπάρχει και μια παγίδα στον φόρο υπεραξίας ακινήτων. Στις περιπτώσεις που δεν είναι εφικτή η εξεύρεση της τιμής κτήσης, τότε αυτή θεωρείται ότι είναι μηδενική και ο φόρος 15% επιβάλλεται επί του συνόλου της αξίας πώλησης του ακινήτου. Έτσι, για παράδειγμα, όταν ένας φορολογούμενος έχει αποκτήσει ένα ακίνητο με χρησικτησία πριν από πολλά χρόνια ή με ανταλλαγή ή διανομή, τότε κινδυνεύει να θεωρηθεί ότι το απέκτησε με μηδενική τιμή και να πληρώσει φόρο 15% για το σύνολο του τιμήματος, καθώς θα θεωρηθεί ολόκληρο το τίμημα ως υπεραξία. Ο φόρος υπεραξίας των ακινήτων θα έχει αφορολόγητο όριο 25.000 ευρώ.

6. Μειώνεται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων από την Πρωτοχρονιά. Με στόχο την τόνωση της κτηματαγοράς, η οποία βρίσκεται σε κατάσταση βαθιάς κατάψυξης, έχει αποφασιστεί η μείωση του φόρου μεταβίβασης έως και 70%. Ο φόρος μεταβίβασης σήμερα είναι 8% για αξία έως 20.000 ευρώ και για την υπερβάλλουσα αξία φορολογείται με 10%. Με την αλλαγή που έρχεται, ο συντελεστής του φόρου μεταβίβασης ακινήτων μειώνεται από το 8%-10% στο 3%. Πρόκειται για σημαντική μείωση, η οποία, όμως, αντισταθμίζεται εν μέρει με την επιβολή του φόρου υπεραξίας ακινήτων, που θα πληρωθεί από τον πωλητή του ακινήτου. Συνολικά, ωστόσο, το φορολογικό κόστος της μεταβίβασης ακινήτων μειώνεται, αλλά περιορισμένα, λόγω και της επιβολής του φόρου υπεραξίας ακινήτων.

Φορολογία εισοδήματος

Εντός του 2014 οι φορολογούμενοι θα διαπιστώσουν σημαντικές αλλαγές και στην φορολογία εισοδήματός τους, καθώς το εκκαθαριστικό σημείωμα που θα λάβουν θα είναι βάσει του νέου τρόπου φορολόγησης. Ουσιαστικά, οι αλλαγές ισχύουν από τα φετινά εισοδήματα, αλλά οι φορολογούμενοι θα τις δουν στην τσέπη τους το 2014. Ας πάρουμε τα πράγματα με τη σειρά:

7. Θεσπίζεται αυτοτελής φορολόγηση για το εισόδημα από ενοίκια, με αποτέλεσμα οι φορολογούμενοι να χάνουν το αφορολόγητο όριο των 5.000 ευρώ που ίσχυε. Για ετήσιο εισόδημα έως 12.000 ευρώ ο φορολογικός συντελεστής ορίστηκε στο 11% και για υψηλότερο εισόδημα στο 33%. Με την αλλαγή αυτή επιβαρύνομαι όσοι φορολογούμενοι έχουν χαμηλό εισόδημα αποκλειστικά από μισθώματα ακινήτων και ελαφρύνονται όσοι έχουν πολύ υψηλό εισόδημα από ενοίκια, όπως αυτοί που έχουν εισόδημα άνω των 50.000 ευρώ (ο συντελεστής φορολόγησής τους μειώνεται από το 45% στο 33%).

8. Καταργείται το αφορολόγητο όριο μισθωτών και συνταξιούχων και θεσπίζεται νέα κλίμακα φορολόγησης με συντελεστή από 22% έως 42%. Στον φόρο που προκύπτει γίνεται έκπτωση για όσους έχουν εισόδημα έως 21.000 ευρώ, που οδηγεί σε έμμεση καθιέρωση αφορολόγητου ορίου ύψους περίπου 9.000 ευρώ.

9. Καταργούνται από τη φορολογία εισοδήματος φυσικών προσώπων σχεδόν όλες οι φοροαπαλλαγές, όπως είναι αυτές που αφορούν τα δίδακτρα ξένων γλωσσών, φροντιστηρίων, ασφάλιστρα υγείας και σύνταξης, ενοίκιο κύριας κατοικίας και παιδιών που σπουδάζουν σε άλλη πόλη από αυτήν της μόνιμης κατοικίας τους. Επίσης, ψαλιδίζεται και η φοροαπαλλαγή για τις ιατρικές δαπάνες. Από την αλλαγή αυτή αναμένεται να αυξηθεί σημαντικά το φορολογικό βάρος για τους μισθωτούς και τους συνταξιούχους.

10. Καταργείται το αφορολόγητο όριο για τους ελεύθερους επαγγελματίες και θεσπίζεται συντελεστής 26% από το πρώτο ευρώ για εισόδημα έως 50.000 ευρώ και 35% για εισόδημα υψηλότερο των 50.000 ευρώ. Οι ελεύθεροι επαγγελματίες και οι επιχειρήσεις θα έχουν ωστόσο, τη δυνατότητα να εκπίπτουν το σύνολο των επαγγελματικών τους δαπανών και των ασφαλιστικών τους εισφορών.

11. Αυξάνεται ο συντελεστής φορολόγησης των μικρομεσαίων επιχειρήσεων νομικής μορφής ομόρρυθμων και ετερόρρυθμων εταιρειών από το 20% στο 26%. Επίσης, ο ίδιος συντελεστής ισχύει για τα κέρδη των ανωνύμων εταιρειών και εταιρειών περιορισμένης ευθύνης.

12. Διατηρείται στην υφιστάμενη μορφή του το μέτρο της συλλογής αποδείξεων από τους φορολογουμένους. Η μόνη αλλαγή είναι ότι οι μισθωτοί και οι συνταξιούχοι θα πρέπει να συγκεντρώσουν σε αποδείξεις το 10% του εισοδήματός τους.

13. Θεσπίζεται η υποχρέωση των αγροτών να φορολογούνται ως ελεύθεροι επαγγελματίες με συντελεστή 13% και υποχρεώνονται να τηρούν βιβλία εσόδων και εξόδων και να εκδίδουν παραστατικά πώλησης των προϊόντων αλλά και να λαμβάνουν τιμολόγια για τις αγορές τους.

14. Θεσπίζεται φόρος υπεραξίας των μετοχών και καταργείται παράλληλα ο φόρος χρηματιστηριακών συναλλαγών. Ο φόρος υπεραξίας μετοχών θα υπολογίζεται με συντελεστή 15% στη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης των μετοχών. Επίσης, ο φόρος υπεραξίας θα εφαρμοστεί σε κάθε είδους επενδυτική κινητή αξία, όπως χρεόγραφα.

15. Επανέρχεται το πόθεν έσχες για την αγορά ακινήτων, τη σύσταση εταιρειών και την απόκτηση εταιρικών μεριδίων και χρεογράφων γενικώς. Με αυτόν τον τρόπο, κλείνουν όλες οι «τρύπες» για νομιμοποίηση παράνομων εσόδων και «ξέπλυμα» χρήματος.
capital.gr